租赁住房是如何「解决好大城市住房突出问题」的？

2020年12月16日至18日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在一年一度的中央经济工作会议中，明确了2021年要抓好的八项重点任务。

对于持续受到社会普遍关切的房地产市场而言，本次会议将房地产相关内容单独成段，强调了住房问题依然是民生问题，要站在「解决好大城市住房突出问题」的角度，去进行房地产调控，要坚持房住不炒的定位，让住房回归居住功能，保障民生。

数据显示，当前我国共有91个大城市，其中超大城市6个，特大城市9个，Ⅰ型大城市13个，Ⅱ型大城市68个。

2019年，这91个大城市的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额分别占全国的69.3、57.5和70%，是我国房地产市场的中坚力量。但从这91个城市的房价水平来看，均高于全国平均房价水平。

根据数据测算，2019年超大城市商品房平均价格为19019元/平方米，特大城市为13480元/平方米，Ⅰ型大城市为12058元/平方米，分别是全国平均房价的2.04、1.45和1.30倍。这些城市的房价涨幅也明显快于全国平均涨幅，住房矛盾更加突出。

与2010年相比，超大城市、特大城市、Ⅰ型大城市平均房价分别上涨94.1%、105.6%和90.3%，均快于同期全国房价85%的平均涨幅，特别是9个特大城市，涨幅比全国快20.6个百分点。

房价过高、租房困难、市场混乱成为制约大城市住房领域高质量发展的重要因素。

从人口流动类型上看，91个大城市中有54个城市都属于人口净流入类型，特别是城区常住人口在300万以上的28个城市中，仅有2个城市为人口流出型，其余26个城市都属于典型的人口净流入型，住房问题也最为突出。

其实，从2016年开始，中央经济工作会议涉及房地产的内容中，都提到了“房住不炒”，是过去几年中央房地产调控的整体思路，保持了调控政策的连续性和稳定性。

图片来源/新华社

中央经济工作会议关于房地产的重点工作部署：

2020年

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

2019年

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要 坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2017年

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2016年

要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“ 房子是用来住的、不是用来炒的 ”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

概念：租赁住房用地为100%自持，70年资产年限，只租不售的住宅用地。

租赁住房和长租公寓产品都是租赁型的居住产品，但是租赁住房在产品设计上有明显的差异，不仅有更大的公共空间，提供户外活动场地与公共空间，配备丰富的社区配套，在户型设计上相对于大量提供30平米以下极小户型的长租公寓而言，更多的是提供50平米以上的单人、两人、一家人的居住空间。给居住在这里的城市人才提供真住宅的体验，提供智能化的管理服务。

△城方超级社区·城寓华山路店

近些年来，随着城市化的程度越来越高，更多的三四线城市以及小镇青年去往大城市发展。虽然他们是城市发展的重要动力，但是高昂的房价让他们留不下来，享受不到只有在大城市买房才能享有的福利，比如小孩上学，最终不得不放弃这里的工作和生活。在新生儿出生率逐年下降，老年人口越来越多的今天，高房价导致的城市住房供需矛盾，会对人才的流入形成阻碍，不利于城市的发展。

那么以租代购的租赁住房，为什么可以缓解住房供需矛盾，解决大城市住房突出问题呢？

01

租赁住房，主要提供50-80㎡的户型，可以满足家庭生活的刚需，相较于长租公寓较短的连续居住时限，租赁住房的产品符合更长久的居住场景，让生活更稳定、安全、可持续。

02

租赁住房相比于传统商品房，提供更好的公共设施和服务，用强大的服务能力吸引人才的入住，自持物业在良好的运营中，将扩大机构化租赁住房的市场占比，向发达国家较高的租赁行业机构化比例靠近。

03

租赁住房制度的逐步明确和晚上，将会使得租房享有和买房一样的社会保障和福利，杜绝租赁歧视的现象，真正将租赁作为一种长期居住选择。留住人才，是城市竞争力和消费升级的基石。

△ 品宅打造的装配式内装租赁住房

近年来，周边城市对人才重视程度增加，陆续出台了人才吸引政策并取得了较好的效果。2019年杭州人口增量达55.4万，排名第一。虽然此次上海市放松了部分高校的落户限制，但是考虑到本地生源以及本来就准备在上海工作的情况，新政带来的人口增量实际并不多。

除了落户限制之外，居住成本高低也严重影响留沪意愿。上海市房价收入比以及房租收入比均处于较高水平，居住成本较高，导致部分人才用脚投票，离开上海选择在居住成本较低的城市生活。根据上海市统计局1%抽样调查，2015年非户籍常住人口中家庭户租房居住的比例约占84.6%。根据国家卫计委流动人口动态监测数据，2017年上海市流动人口租房居住占比约66.4%。租赁住房是非沪籍常住人口解决住房需求的重要渠道，租房压力高低是影响非沪籍常住人口留沪意愿的重要因素。

• 2017年7月4日，上海首次出让租赁住房用地，只租不售

• 2017年7月7日，上海发布《上海市住房发展“十三五”规划》的租赁市场的供应规划。租赁住房4250万㎡，70万套，商品住宅4000万㎡，45万套。

• 2018年1月4日，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出要在2035年将上海基本打造成卓越的全球城市，租赁住房作为未来人居的重要工作，也有了具体的描绘：要为集聚在上海的世界一流人才，营造宜居、宜业、宜游、宜学的15分钟社区生活圈，为全年龄段人群提供覆盖高品质公共服务、舒适的公共空间和开放共享的社区环境。上海地产集团按照区位择优、产城融合、规模适度、近期可实施的选址原则，首批确定17幅租赁房地块，总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套。

• 2019年9月15日，上海政府发布《关于加快培育和发展本市租赁市场的事实意见》，对完善租赁住宅建设使用标准，尤其是户型、朝向、日照等方面给予了政策支持；大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求；对于上海市常住人口中的住房承租人，可享有子女义务教育、公共卫生、社会保险等基本公共服务。

• 2020年11月27日，上海市住建委等三部门发布 《上海市租赁住房规划建设导则》，引导培育涵盖规划、设计、建设、运营等租住全生命周期的品质建管理念，加快推进本市租赁住房规划建设，满足租赁住房居民的生活需求。

上海市目前总计1115幅R4地块（745.9万方规划建面），约12.2万套租赁用房，覆盖上海各区域热点租赁板块，将在未来3年内集中入市。

◎2020年原计划入市：21幅，16602套，受到疫情影响，延期开业；

◎ 2021年原计划入市：40幅，40866套，现在预计入市23个项目，20725套；

◎ 2022年预计入市：33幅，40193套；

◎ 2023年预计入市：21副，24765套。

R4租赁社区的大批供应，或将改变上海住房租赁市场的整体格局，2021年将会迎来一个租赁用地社区项目的入市井喷爆发期，未来3年已成为长租公寓行业发展的关键期。

已开工的新建租赁住房项目

( 2020年06月08日 )

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